1. Bối cảnh và ý nghĩa của cải cách định giá đất
Định giá đất là một trong những vấn đề phức tạp và nhạy cảm nhất trong quản lý đất đai. Trong nhiều năm, việc tồn tại khoảng cách lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất giao dịch thực tế trên thị trường đã dẫn tới nhiều hệ lụy: thất thu ngân sách, khiếu kiện kéo dài trong giải phóng mặt bằng, và tạo dư địa cho đầu cơ.
Luật Đất đai năm 2024 đã đánh dấu một bước chuyển quan trọng khi xác lập nguyên tắc định giá đất phải "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường", đồng thời bãi bỏ khung giá đất và chuyển sang xây dựng bảng giá đất hàng năm. Đây là định hướng đúng đắn, phù hợp với thông lệ quốc tế và yêu cầu phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
2. Những vướng mắc trong thực tiễn triển khai
Mặc dù chủ trương đúng đắn, quá trình đưa nguyên tắc thị trường vào thực tiễn định giá đất đang gặp một số khó khăn cơ bản:
2.1. Khó khăn trong xác định "giá thị trường"
Khái niệm "giá đất phổ biến trên thị trường" về bản chất là một đại lượng khó đo lường chính xác tại Việt Nam, khi mà phần lớn giao dịch bất động sản vẫn chưa minh bạch về giá. Tình trạng kê khai giá thấp hơn giá giao dịch thực tế trong hợp đồng công chứng vẫn còn phổ biến, dẫn tới cơ sở dữ liệu đầu vào cho định giá bị sai lệch.
2.2. Hạn chế về năng lực và dữ liệu
Việc xây dựng bảng giá đất hàng năm đặt ra yêu cầu rất lớn về nguồn lực: hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất, đội ngũ định giá viên chuyên nghiệp, và tổ chức tư vấn định giá độc lập. Nhiều địa phương, đặc biệt là các tỉnh miền núi, chưa đáp ứng được yêu cầu này về cả nhân lực lẫn hạ tầng dữ liệu.
2.3. Áp lực lên chi phí phát triển
Việc nâng giá đất theo sát thị trường, nếu không có lộ trình và cơ chế điều tiết phù hợp, có thể làm tăng đột biến chi phí đầu vào cho các dự án đầu tư, ảnh hưởng tới khả năng cạnh tranh và thu hút đầu tư của địa phương.
3. Một số kiến nghị hoàn thiện
Trên cơ sở phân tích thực tiễn, chúng tôi đề xuất một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả triển khai chính sách định giá đất:
Thứ nhất, ưu tiên xây dựng và liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất, kết nối dữ liệu công chứng, thuế và đăng ký đất đai để hình thành nguồn thông tin giá đất đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực.
Thứ hai, có chính sách phát triển và chuẩn hóa đội ngũ định giá viên, khuyến khích các tổ chức tư vấn định giá độc lập tham gia, bảo đảm tính khách quan và chuyên nghiệp trong quá trình định giá.
Thứ ba, áp dụng lộ trình điều chỉnh giá đất hợp lý, có cơ chế hỗ trợ chuyển tiếp đối với các nhóm đối tượng và khu vực chịu tác động lớn, tránh gây sốc cho thị trường và môi trường đầu tư.
Thứ tư, tăng cường công khai, minh bạch quy trình định giá và tạo cơ chế giám sát, phản biện xã hội đối với bảng giá đất, qua đó củng cố niềm tin của người dân và doanh nghiệp.
4. Kết luận
Chuyển sang định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một cải cách thể chế quan trọng, có ý nghĩa lâu dài đối với sự phát triển bền vững của thị trường đất đai và nền kinh tế. Tuy nhiên, thành công của cải cách này không chỉ phụ thuộc vào sự đúng đắn của quy định pháp luật, mà còn phụ thuộc quyết định vào năng lực thực thi, chất lượng dữ liệu và sự đồng bộ của hệ thống thể chế. Đây là lĩnh vực mà các viện nghiên cứu, trong đó có Viện Kinh tế Phát triển và Quy hoạch, cần tiếp tục đồng hành cùng các cơ quan quản lý nhà nước thông qua nghiên cứu, tư vấn và phản biện chính sách.